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      學區房降溫該出手了嗎

      2022-04-22
      00:13
      大連晚報
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        文圖 大連新聞傳媒集團記者 孫霞

        “從去年6月份掛牌到現在,這個學區房已經從258萬降到了現在的237萬元,現在應該是這個區域比較低的價格了。”昨天,面對正在咨詢學區房的一位買主,二手房經紀人陸洋詳細地介紹著。

        主城區限購、多所中小學學位預警、中考新政……一系列政策及措施陸續影響的背景下,學區房真的降溫了——這已經是很多關注學區房的家長和從業人士的共識。接下來,現在應不應該出手?則成了家長們最為關心的問題。

        從“秒賣”到

        掛牌10個月

        “說實在的,現在的學區房成交,跟以前熱度高的時候相比,真的是截然不同了。”陸洋在沙河口區的一所熱點學校附近做房屋中介工作已經有六年了。“幾年前市場好的時候,這個小區的小戶型,三十幾平方米到六十幾平方米這個區間內的房子,幾乎是上午房主剛掛牌,下午就有買主帶著錢來簽合同。”陸洋告訴記者,他知道成交最快的一套房子,中介剛跟房主看完房拍完照片回到店里,就有一位急著要給孩子上學落戶口的買主僅僅看了照片就拍下定金,“當時那套接近200萬的房子,幾乎是秒賣!”雖然這樣秒賣的案例算是個案,但是兩三年前大連學區房銷售,尤其是一些特別熱點的學校附近的學區房,價格堅挺銷售速度快,也是不爭的事實。

        現在,學區房的成交周期明顯在拉長。陸洋正在經手的幾套同一片區的房子,基本上去年年中就開始掛牌,至今掛牌時間已超半年,前面提到的那套房子,甚至已經掛牌10個月了。“有詢價的,但除非有很大的議價空間,否則一般的買家都還在觀望。”

        記者同時了解到,去年下半年以來,市內各區的學區房都出現了銷售周期明顯拉長的現象。多位經紀人向記者表示,原來小面積的學區房一般銷售周期在一周到一個月之間,但是現在三個月能銷售出去就算非常理想了,多數房子掛牌都在半年以上,仍然出于在售狀態。而在某房屋銷售平臺上記者也注意到,沙河口區另外一個熱點學校的學區房,從去年10月至今,銷售量只有2套。

        部分區域房源

        價格出現松動

        “大連房地產市場多年來經歷過多次調控,但學區房基本上在每輪調控里都算得上一個非常堅挺的存在。”大連錦城房地產經紀公司總經理侯明告訴記者,但從近期的市場情況來看,學區房確實出現了少有的“降溫”狀態,不僅是銷售周期拉長,成交價格也出現了比較明顯的下行趨勢,這在一些原本價格數一數二的學區房市場上表現更為明顯。

        中山區三十九中附近散盤,上個月有一套49平方米的小戶型成交價在每平方米約2萬元,去年同期類似戶型成交均價基本都在2.2萬元上下;九中附近的一個房齡較新的小區,今年2月成交的價格為每平方米4.46萬元,而去年同期類似戶型成交價格為5.5萬元-5.7萬元;西崗區三十四中附近一處散盤,70多平方米戶型今年4月成交價格為每平方米2.08萬元,而去年同期成交價格集中在2.5萬元-2.7萬元;沙河口區格致學校附近的學區房,上個月一套60多平方米戶型成交價為每平方米3.7萬元,但去年同期同戶型成交價格最高達到每平方米4.3萬元……記者在采訪中了解到,盡管由于成交數據較少,各大機構都沒有出具明確的數據分析,但是與去年同期相比,市內格致、三十四中學、九中、三十七、三十九中等多個熱點學校的學區房都有不同程度的價格調整,而相對來說,格致、九中附近的一些房齡相對較新的房子,價格和需求則會表現得相對穩定一些。

        到底出不出手

        要看購買需求

        學區房價格明顯下調,這讓很多一直關注學區房的家長們處在新一輪的矛盾中。“價格會不會還有下降的空間?”“買了學區房孩子畢業后會不會增值?”“現在是不是比較好的入手時機?”

        其實,做決定之前,不妨來研究一下,本輪學區房降溫的主要原因。“近幾年主城區限購確實在很大程度上削弱了樓市的投資熱情。”侯明認為,但更重要的是自2020年開始市內多所中小學陸續發布學位預警,以及去年大連新中考政策的發布。“學位預警讓很多熱點學校的成交量開始出現明顯的變化。”侯明告訴記者,再加上新中考政策發布之后,很多家長會認為熱點學校的競爭強度太大,也扭轉了必須要上熱點校的觀點。這幾種因素疊加在一起,就構成了目前的學區房降溫現象。

        業內人士認為,以往很多人熱衷于購買學區房、甚至不惜借錢購買的很重要一個原因,是因為學區房價格的上漲趨勢明顯。但從本輪的情況來看,學區房在多種因素疊加條件下,已經表現出價格的震蕩趨勢。因此,如果還以投資為目的的購房者就需要非常謹慎。市場上還有相當大的一部分群體,他們購買學區房的想法,是出于對學校教學質量以及周圍學生學習氛圍的肯定,希望孩子能夠在這樣的學習環境下形成更好的學習習慣和素養,也有更好的氛圍帶動。這類人群就可以選擇適當時機來購買學區房。因為從目前來看,學位預警和中考新政帶來的影響已經基本穩定,學區房的價格和購買意向正在趨于穩定。

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